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EL ALQUILER POR TEMPORADA

Análisis del alquiler por temporada como una de las opciones más utilizadas de arrendamiento en España, desde el punto de vista fiscal, de la fianza, de su duración, etc. Es una modalidad regulada en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Al hablar de alquiler por temporada me refiero, dada la web en la que escribo, a alquiler de inmuebles y, en particular, de viviendas.
Recordemos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula dos modalidades de contrato de arrendamiento de inmueble:
Contrato de arrendamiento de vivienda
Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda
Antes de empezar, y por si te es de interés, te dejo enlace a nuestro modelo de contrato de arrendamiento de temporada, elaborado por nosotros y en formato word para que puedas modificarlo a tu conveniencia, así como otro de arrendamiento para piso de estudiantes.
Para definir el “contrato de temporada” primero hay que definir el “contrato de vivienda”, pues el de temporada es todo aquél que no se encuadra como contrato de vivienda.
El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado en el artículo 2 LAU. Es un contrato cuyo alquiler recae sobre una vivienda urbana, habitable, cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Esto quiere decir que será contrato de arrendamiento de vivienda el que, independientemente de su duración, vaya a posibilitar al inquilino habitar indeterminadamente dicha vivienda como su hogar principal y permanente.
El contrato de temporada es todo aquel que recae sobre una vivienda habitable pero que no tiene el carácter de “indeterminado” que posee el contrato de vivienda habitual.
Dicho lo anterior, vamos a analizar alguno de los aspectos más relevantes de los contratos de temporada.
Régimen jurídico

El contrato de arrendamiento de temporada se encuentra regulado en el artículo 3 LAU.
Como he indicado, legalmente no se denomina “contrato de temporada”, sino “contrato para uso distinto a vivienda”, pero coloquialmente esta denominación está permanentemente en boca de todos.
Se trata, pues, de la antítesis del “contrato de arrendamiento de vivienda”, es decir, recae sobre una vivienda pero no tiene el carácter de contrato de vivienda “permanente” que define el artículo 3 LAU.
Estos contratos de temporada se someten a las siguientes normas, y por el siguiente orden:
Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos: estos títulos versan sobre la fianza y la formalización del arrendamiento. Más adelante analizaremos estos aspectos.
Cláusulas del contrato de arrendamiento pactadas por las partes: excepto en materia de fianza y de formalización del contrato, la siguiente fuente a la que deben atenerse las partes es a aquello que hayan acordado en el contrato de arrendamiento.
Título III Ley de Arrendamientos Urbanos: en caso de que algún aspecto no haya sido regulado por las partes ni por el Título I y IV LAU, entonces será de aplicación el contenido del Título III LAU, que versa sobre los siguientes aspectos (venta del inmueble, obras, adquisición preferente, cesión y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnizaciones y resolución del contrato).
Código Civil, con carácter supletorio: finalmente, si ninguna de las fuentes anteriores ayudará a dilucidar un problema, habrá que acudir a las normas del Código Civil sobre el particular que se esté tratando.
No son considerados contratos de temporada ni se regirán por la ley de arrendamientos urbanos los arrendamientos o cesiones de uso de inmuebles determinadas en el artículo 5 LAU. Entre estas exclusiones hago especial hincapié en el contrato de temporada para uso vacacional o turístico, que cada vez mas comunidades autónomas están regulando y queda excluido de la LAU. También hay muchas comunidades autónomas que, sin haber aún regulado este tipo de alquiler, están imponiendo sanciones. Si quieres saber más sobre el alquiler turístico te recomiendo no perderte mi post Regulación del alquiler para uso turístico o vacacional.
Duración del contrato de temporada

Como he señalado, en los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, la duración no está definida por Ley. En principio podríamos tener un contrato de temporada de, por ejemplo, un año y medio, si queda claro que la finalidad para la que el inquilino desea la vivienda es para esa duración (un trabajo, por ejemplo).
Por tanto, las partes establecerán cuál va a ser la duración del contrato de temporada.
Igualmente son las partes las que podrán acordar prórrogas a esa duración inicial, preavisos para abandonar el inmueble, etc.
Certificado de eficiencia energética

Como he indicado en algún otro post, en particular en Certificado de Eficiencia Energética para viviendas en alquiler, el Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en cualquier oferta de alquiler que se realice con posterioridad al 1 de junio de 2013.
Sin embargo, no existirá esta obligación en los casos en que el inmueble se vaya a alquilar por menos de cuatro meses al año.
Fiscalidad

Los ingresos que el arrendador obtiene por el alquiler de una vivienda bajo el contrato de temporada han de declararse en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario, excepto que puedan considerarse como rendimientos de actividades económicas si cumplen los requisitos del artículo 27.2 LIRPF (Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), que consisten básicamente en tener un local para gestionar la actividad y tener una persona contratada para gestionar dicha actividad.
En caso de estar hablando de rendimientos del capital inmobiliario el arrendador podrá optar a las deducciones que señala la Ley y que puedes conocer en el post Deducción del arrendador por alquiler en el IRPF. Sin embargo, el arrendador no podrá optar a reducciones por vivienda habitual precisamente por eso, es decir, por no constituir el inmueble la vivienda habitual del inquilino, sino temporal.
Por lo que respecta al IVA, el alquiler de temporada entre particulares está exento de IVA (artículo 20.23-B Ley del IVA) por lo que el inquilino sólo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. Ahora bien, hay que hacer una serie de matizaciones:
En el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera en el inmueble (lavado de sábanas, cambios de toallas, etc), entonces no estaría exento de IVA, con lo que tendría que aparecer este concepto en la factura, según indica el artículo 20.23-B-e’ Ley del IVA).
Si en la vivienda se produce actividad profesional o empresarial entonces tampoco habrá exención y habrá que reflejar el IVA en la factura. Independientemente de que el uso profesional solo recaiga sobre una parte de la vivienda, el IVA se pagará sobre el total de la renta pactada por el total de la vivienda. Habrá que practicar, también, la correspondiente retención.
Tendrán que pagar IVA las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V0274-08. Sin embargo, algunos jueces vienen opinando que estas operaciones van a quedar exentas de IVA si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda. En estos casos, sin embargo, no tendrán que practicar retención.
En cuanto a la retención de IRPF, como ya he mencionado, sólo tendrán que practicar retención los inquilinos o arrendatarios que ejerzan actividad profesional o económica en la vivienda.
Fianza

El artículo 36 LAU regula todo lo relativo a la fianza del arrendamiento. En resumen, el aspecto más importante es que en los contratos de temporada de vivienda la fianza será de dos mensualidades, por excesivo que en ocasiones parezca.
La fianza debe ingresarla el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma. En caso de no hacerlo puede ser sancionado.
Otra aspecto interesante es que, en los casos en que el alquiler de temporada deba llevar IVA, la fianza no lo llevará. La fianza no se considera renta, por lo que el inquilino no tiene que pagar IVA por ella.
Si quieres saber todo sobre la fianza te recomiendo visitar La fianza en el contrato de arrendamiento.
Forma del contrato de temporada

El contrato de arrendamiento de temporada puede ser verbal. De hecho, el artículo 37 LAU establece que las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito, pero no habla de obligación, sino de la posibilidad de celebrarlo por escrito si las partes quieren.
Ya que hablamos de la forma escrita del contrato, es muy importante dejar constancia en el contrato de algunos detalles muy importantes para prevenir problemas:
El plazo de duración.
Que el arrendamiento “no” satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (para que quede claro que no se trata de contrato de vivienda habitual, sino de temporada).
Encabezar el contrato con el título “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”.

http://www.abogadosparatodos.net/el-alquiler-por-temporada/

http://www.abogadosparatodos.net/contratos-alquiler-espana/